木造アパート投資の恐怖体験その2

前回からの、つづきです。

木造で、利回りは6%と私が欲しい基準よりは低いですが、

投資額が1億ジャストと低めであるという点、新築なので長期でローンが組めるという点から

購入する方向で話を進めることにしました。

念のため、近くの賃貸仲介会社の人にこの周辺のマーケットの話を聞きたいと販売主に依頼しました。

すぐに、地元で有名な仲介会社の担当者を紹介されました。

地元の仲介会社の担当者曰く、

「適性な相場ならつきますよ、社会人のニーズが多いエリアです。1Kのニーズは強いですよ」

それを鵜呑みにしてしまいました。

今、考えれば物件の販売主が紹介した仲介会社が、中立な意見を言うはずがありません。

裏でキックバック等の業務提携などもあるのでしょう。

そんなこんなで、第三者っぽい方の後押しもあり一気に購入の方向に気持ちが進みます。

販売会社から、まず土地を抑える必要がある旨を伝えられます。販売会社曰く、欲しいお客さんが自社顧客にも大勢いる、自分は支店長という立場で他の営業マンを抑えている。欲しいのであれば、すぐにでも申込書が欲しい。

私は、一旦家に持ち帰りたいと伝えその日は別れます。

翌日販売会社から、優先交渉権があと1日しかないと伝えられ、私も焦り申込書を出すことにしました。

申込後の流れは、私が土地を購入して、その後販売会社と建築請負契約を結んで建物を建てるという流れです。

まず土地の売買契約書を結びます。

その売買契約書の特約には下記のような特約がつけられます。

・販売会社の建築条件付であり、3ヶ月以内に建築請負契約を結ばなければ白紙になること

・ローンが通らなかった場合は白紙解約できることなどを記載します。

恐怖体験はここからです。

興奮状態の中で、3日程度でここまできているので、改めてじっくりと収支表を確認します。

長年付き合いのある管理会社の担当者だったので、細かく収支をチェックしていなかった自分が悪いのですが、抜けているポイントに気づきます。

・賃料の下落率が年間で0.1%と低すぎる想定となっている

・PM費用は毎月賃料の5%と記載があるが、別途発生する客付時に発生する仲介手数料の負担が一切想定されていない

・入居者退去時の原状回復費用の負担想定もされていない

・建物の修繕費用の想定もされていない

上記のポイントを収支に反映させると、毎月の手残りの10万円なんてすぐに吹き飛びます。

修繕費など、当初はかからなくても、10年目以降は確実にかかってきます。

賃料下落も相まって、10年後は手残りどころか赤字です。

上記を指摘すると、販売主は収支を作り直しますと言ってきました。

どう作り直すのかと思って待っていると、作り直した収支は呆れたものでした。

ただエンド賃料の想定を1万円高くして帳尻を合わせただけです。

ただでさえニーズが怪しい場所で、賃料1万円も上げて入居者がつくわけがありません。

販売会社にその旨を指摘し、”建築費をもっと抑えられないか”と聞くと、”それは難しい”とのこと。

これ以上何を話してもの無駄と考えて”契約を白紙にしたい”と伝えました

すると販売会社から”それはできない”と言われます。

ここでようやく自分が不味い状況にいると気づきました。

次回に続く

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