木造アパート投資の恐怖体験その4 ~逆転編~

木造アパート投資の恐怖体験その3

前回からの続きです。

私は最初に物件概要を見たときから

この物件については普通に投資してもあまり儲からないと分かっていました。

【概要】
総投資額:1億円
建物規模:木造三階建て1K10戸
表面利回り:6%
税引き後のCF:月額10万(固都税支払い後の完全手残り)
私の第一印象
・利回りは思ったより低い
・総投資額は小さくてGOOD(東京ならこの規模建てると2億近くかかる)

*↑↑木造アパート投資の恐怖体験その1の引用

木造アパート投資の恐怖体験その1

実際には、ここでもう一つ感じたことがありました。
建築費が高過ぎる。※建物7500万 土地2500万
木造3階建で、7500万。
以前、同じ東北で他の業者から同規模の木造アパートの提案をされたときは、5000万と言われたぞ・・

建物5000万 土地2500万の総額7500万なら良い投資になるな・・

土地情報は、悪くないが建物が高過ぎる・・

木造で、この仕様で・・

ぼったくりレベルだ・・・

土地だけ欲しい・・・・

建物は別の優良な工務店に建ててもらおうか・・・

そんな考えが頭をよぎりました。

ただ私も、ビジネスマンの端くれそんな仁義のないことは出来ません。

情報を持って来ているこの販売主さんを無視することは出来ない。

この販売主さんなら提携ローンも通りやすい。

この販売主さんに乗っかってみようと思いました。

その後 ””優先交渉権が後1日しかない”” と販売主から言われたとき
販売主さんがあおってきているというのは分かりました。

ただ投資額が手頃で融資も引きやすい時期でしたので、買い手がすぐに見つかるのも想像出来ます。

ここは、一旦、土地だけは抑えに掛かろうと考えました。

ですので売買契約と同時に建物請負契約だけは結びませんでした。

保険は打ちましたが、まだこのときは販売主さんが誠意のある会社なら一緒にやっていこうと思っていました。

しかし案の定そこから、不誠実さの連発です。

””収支には大事な費用が抜けている””

””地元の仲介会社とグルになってハメようとしてくる””

””割高な建築費だが、値引く気は一切なし””

木造アパート投資の恐怖体験その3

腰は低く、言葉は丁寧だが、やっていることは悪質

あくまでも自社の利益の追求のみ・・

こんな誠意のかけらもない販売主に付き合う必要はない。

それなら私も自分の利益を追求しよう。

その決意が固まりました。

””土地の白紙解約はできない、違約金が発生する””

と販売主に言われたときに私はこう言いました。

私 ””じゃあ、土地の解約はしません。土地はそのまま保有します。””

販売主もびっくりしてました。

販売主 ””アパート建てないんですか?アパート建てないと融資おりませんよ”””

私 ””建てません。駐車場にでもして、ゆっくり転売します。地元の銀行で、融資も可能と言われてます。””
実際に、土地2500万で、1000万頭金を入れれば、大抵の銀行は融資をしてくれます。
私も素人ではないので、この程度の金額なら融資してくれる銀行はあります。

販売主 ””持ち帰らせて下さい。””

カモだと思っていた大家からの思わぬ反撃に面食らったのでしょうか。

もはや強気な姿勢はなくなり、そそくさと帰って行きました。

その後、販売主と話し合いの場を持ち、今回の案件は白紙解約としました

本当は、そのまま土地だけ購入して、自分でアパート開発をすることも考えましたが、

ある程度、お世話になっている管理会社紹介の販売主ということで穏便にすませました。

不動産の契約は多額の金額が動くので、ストレスがかかります

想定の範囲内とは言え、どっと疲れました。

やはり不動産業界は生き馬の目を抜くような世界。

知識と経験がない人はむやみ手を出さない方が賢明でしょう。

この話が、これから不動産投資を始める読者のお役に立てば幸いです。

ブログランキングに参加しています

にほんブログ村 にほんブログ村へ
にほんブログ村

↑ポチッ↑と応援励みになります

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です