””業者が暴露””郊外1棟マンションの出口がない!!

こんにちは倫太郎です。

本日、懇意にしている一棟不動産販売会社とお話しをした事を共有します。

結論から言うと、販売会社は””郊外の1棟物件が売れなくて困っている状態”” とのことです。

この話の前にそもそも、ここ5年位でサラリーマン投資家が急増した流れを簡単に説明します。

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2008年:リーマン・ショックからの世界恐慌:投資用不動産一切売れない時代

2012年:アベノミクス・東京五輪開催決定:バブルの到来・サラリーマンでも億単位の融資が可能になる

2018年:かぼちゃの馬車事件からのスルガ銀行の不正融資発覚:不動産融資が急激に絞られる

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2019年現在では融資が緩和されてきているという話をチラホラ聞きます。

オリックスや静岡銀行ならサラリーマンでも融資を受けれたケースがあるなどという話もあります。

実際はどうなんだろうか?

本日たまたま、一棟マンションを販売している上場企業の役員の方と食事をする機会があったので疑問をぶつけてみました。

本日伺った、現在の1棟マンション市況を下記に箇条書きにします。

大手法人は投資先がなくお金が余っており、10億以上の大手法人向けの収益物件は売れている。

サラリーマン投資家向けの1~3億程度の収益物件は売れていない。

個人で買う方は相続税対策か、物件売却に伴う事業用資産の買い換え特例利用者がほとんど

地主などの資産家しか融資を受けれない。

相続税対策という理由でないと融資が通らない。

郊外で価格帯の大きい物件は全く売れない。

お金のある人は、郊外で3億・60戸の高利回り物件を買うのではなく、都心で3億・15戸の低利回りの物件を買う。

相続対策では、空室リスクの低い都心の物件に人気が集中。

相続対策では、利回りはあまり重視されない。ネット利回り2~3%で売れる

業者は自社保有の郊外の物件は、赤字でも処分している。

上記を聞いて私なりの意見を書きます。

まず、1棟物件の投資は出口戦略が重要になってきます。

インカムゲインでいくら稼いでも、出口で大損をして、トータル収支が赤字では意味がありません。

今回の一棟マンション販売会社の方の意見を踏まえると郊外で1棟マンションを買うのは危険でしょう。それはRCでも木造でも同じです。

出口なんで関係ない、ローンの返済が終わるまで貸し続けるという方もいるかもしれません。

ですが、年間100万人近く人口が減っていると言われている日本で、郊外の物件を出口戦略なく持つのはリスクが高すぎると思います。

高利回りに踊らされて、出口のない郊外の1棟物件を買うのだけは避けた方が良いと私は思っております。

こんな時代でも、もっと安全な投資はあります。次回は私が実践している不動産投資をご紹介します。

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