割安な中古マンションを探したいなら個人情報をさらせ!

こんにちは倫太郎です。

今回は割安の中古マンションの探し方をお伝えします。

シリーズでお話しする予定です。

まず最初は基礎編です。

中古マンションが市場に出てくる流れ

まず、中古マンションが市場に出てくる流れからお話しします。

中古市場にマンションが出てくるのは、マンションを売りたいと思う人が仲介会社に査定を依頼するところから始まります。

一般的には数社に査定依頼をして、売主が気に入った仲介会社を選びどこに依頼して自分のマンションを売り出すのかを決めます。

気に入った仲介会社を選んだら売主は仲介会社と一般媒介契約を結ぶか、専任媒介契約(専属専任媒介契約)を結ぶかを選びます。

一般媒介契約と専任媒介契約の違い

一般媒介契約

メリッット:複数の仲介会社に依頼することができる。

デメリット:複数の仲介会社に依頼することできる反面、全ての仲介会社が本気にならず後回しにされる。レインズへの登録義務はない。

専任媒介契約(専属専任媒介契約)

メリット:1社に専任でお願いするため、その1社が責任を持って対応してくれる。仲介会社は売主への販売状況の報告義務がある。仲介会社はレインズへの登録義務がある

デメリット:1社にしかお願いできないため、ダメな仲介会社に頼むと売却が進まない。

基本的に売買はほとんどの場合専任媒介となります。私自身も自分でマンションを売却する際は専任媒介でお願いしております。

専任媒介でないと、仲介会社さんは本気を出してくれず、売却が進まないからです。

両手取引とは

仲介会社は売主と専任媒介契約を締結すると、まず両手取引を狙います。

両手取引とは、売主も買主も自社で見つけて、仲介手数料を双方から貰うことです。

一方で片手取引とは、売主は自社で見つけて、買主は他社が見つける、仲介手数料は売主からしか入らない取引のことです。

上記を見るとわかるように、両手取引だと仲介手数料が2倍になるので、当然両手取引を考えます

仲介会社のレインズへの登録義務

仲介会社は専任媒介契約を結ぶと1週間以内にレインズに登録する義務があります。

レインズとは、簡単に言うと全国の不動産会社が売却物件を検索することができるサイトです。

ここに物件が載ると、全国の不動産会社から問合せが入り、両手取引が狙いずらくなります。

悪質な仲介会社は、まだ申込も入っていないのに申込中などと言って他社の仲介会社の紹介をシャットアウトします。

完全な利益相反ですが、売主の知らないところでこんな事はざらに行われています。

この慣習は変えようがないので、こんな慣習の中でどうやって割安な物件を購入するかをお伝えします。

仲介会社に個人情報をさらせ

一番簡単な方法は、大手の仲介会社に顧客登録をしておくことです。

中古物件の8割は大手仲介会社で回ってます。

割安な物件かどうかは、仲介業者なら一瞬で判断できます。

もしそんな割安な物件の専任媒介を受けたら、仲介会社は確実に両手取引を狙います。

つまり大手仲介会社に割安な物件の売却依頼が来た場合は、レインズ登録前に確実に自社の顧客に紹介してレインズにのせる前に成約させます。

上記の理由から、大手仲介会社に顧客登録をして真っ先に紹介してもらえる状態をつくることが割安な物件情報を得る第一歩なのです。

しかも住宅ローンの審査なども済ませておけば、顧客リストの中でも優先順位が上がります。

割安な中古物件が欲しければ、起こすべき行動は、大手の仲介会社に希望条件を伝えて、顧客として登録し、住宅ローンの審査まで通しておくことです。

そうすれば、黙ってても割安な物件情報入って来ます。

営業されるのが面倒くさい、怖いなどと思うかもしれません。実際ほとんどの人がそう思っており個人情報を仲介会社に提供することを嫌がります。

だからこそチャンスが転がっているのです。

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