割安な中古物件を探すなら検索条件はコレ!!

こんにちは、倫太郎です。

前回に引き続き割安な中古物件の購入のテクニックについてお話します。

今回は特にマンションについて有効なお話です。

どんな条件でマンションを探すと割安な物件に出会えるかです。

そもそも私は、マンションを購入する際にはファミリータイプを推奨しております。

過去記事でも書きましたが、ファミリータイプは実需でも投資でも成り立つからです。

ファミリータイプの割安の中古マンションを探す

今回は実需目線で割安な中古のファミリーマンションを検索する方法をお話します。

結論から言うと、割安な中古マンションを検索する方法は下記の2つです。

①70㎡の2LDKの表記の物件を探す

②居住中の物件を探す

70㎡の2LDKの表記の物件を探す

まず ”①70㎡の2LDKの表記の物件を探す”についてです。

まずマンションで最も人気の間取りは、70㎡の3LDKです。

多くの方はこの条件で物件を探します。

ただまれに、70㎡で2LDKという間取りのマンションがあります。

これには3つ事情があります。

70㎡で2LDKという間取りの理由

1、元々3LDKの物件を所有者が2LDKにリノベしている場合。

2、新築時にオプションで、3LDKか2LDKかプランを選べて2LDKを選択している場合。

3、そもそもマンションの形状でどうしても2LDKしか作れない場合。

1、2の場合が狙い目です。

2LDKのマンションは3LDKのマンションに比べてニーズは少ないです。

ニーズが少ないので当然、強気の価格はつけられません。

同じ広さでも2LDKというだけで、成約価格は大きく変わります。

おそらく仲介会社で査定した段階では、70㎡の2LDKも3LDKも金額は同じでしょう。

広さ✖️坪単価という計算では、どちらも同じ金額になるからです。

ただ、実際に売却市場に出すと、引き合いは大きく違います。

2LDKと3LDKの引き合いの違い

2LDKと表記している物件よりも3LDKと表記している物件の方が圧倒的に引き合い多いです。

そして、査定価格に近い金額で成約となります。

しかし 広さが同じでも2LDKの物件は問い合わせが少ないです。

理由は、70㎡・3LDKを探してる人々の検索の網の目からもれてしまうからです。

ですから、70㎡・2LDKの物件は中々、成約せず、金額が下がっていきます。

ここが狙い目なんです。

2LDKを3LDKにリフォームする

上記で紹介した、1、2の場合なら、購入後のリノベーションで簡単に3LDKにできます。

慣れてくれば、間取りを見ただけで、3LDKに変更可能な2LDKかどうか判断できるようになります。

下記のような間取りです。

3LDKへの間取り変更は簡単

『いやいや、リノベーションしないといけないなら安く買えても意味ないじゃん』と思うかもしれません。

しかし、このリノベーション費用は30万程度です。

基本的には、LDに可動式の間仕切りをつけるだけの簡単なリフォームだからです。

この方法で、過去に私の投資家仲間で1千万以上高く売却した強者もいます。

以前の記事で紹介した人形町エリアでの話です。

過去記事↓

2LDKは安価で3LDKに変更できます。

一般の消費者の方は、悪気なく、この程度のことも知らないのです。

ですので、70㎡・2LDKで検索することは割安な物件を見つける、最良の方法なのです。

居住中の物件を探す

つづいて ”②居住中に物件” を探すについてです。

これも大事です。

マンションは、家具・家電を全部移動して、空にして清掃を入れれば、それだけで成約率は大きく変わります。

それを有料でサービスにしている仲介会社も存在するくらいです。

ですが多くの中古マンションは居住中の状態で物件を売却に出します。

物件が売れないと引っ越せないので当然かもしれません。

非常に綺麗にしているお部屋なら問題ありませんが、多くの場合、生活感にあふれ、買主のテンションを下げます。

この立地で、この金額なのに、決まっていないなんて物件は、内覧することをオススメします。

おそらく、生活感にあふれ、買主が購入しようと思えない物件ということです。

投資用ならともかく、実需の物件ならこの傾向は顕著です。

ここが狙い目なんです。

生活感があり、テンション下がる物件ほど買い!

生活感は、売主が退去して、清掃を入れれば、無くなります。

自身で簡単なリフォームを考えているような場合なら、本当に綺麗になります。

ですので、生活感に溢れて、人が購入しないような物件こそ、検討すべきなのです。

投資家仲間で、ゴミ屋敷を専門に探して、リノベして、転売する人もいるくらいです。

以上、上記の①70㎡の2LDKの表記の物件を探す②居住中の物件を探す

を頭に入れて、物件を探すことが、割安な物件を見つける具体的かつ実践的な方法だと私は思っております。

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