要望書の締め切り迫る・晴海フラッグ検討者からの質問への回答

こんにちは倫太郎です。

今回は、晴海フラッグについてです。

ブログの読者の方から下記のようなご相談を頂いたので回答させて頂きました。

ご質問

・ご相談者様

はじめまして!

倫太郎さんのブログ、共感する部分多いので、メールさせて頂きました

晴海フラッグで希少性のある部屋を検討中です。

割安のシーのビューバスのある区分か、坪単価高いけどパークのレインボーブリッジ正面ビューの区分か、迷っています。

5-10年後のリセールを考えて、倫太郎さんはどちらがいいと思われますか?

倫太郎の回答

倫太郎

メールありがとうございます。

悩ましいですね。

予算的に両方買えるなんて羨ましい限りです。

結論から言うと、リセール重視なら、私はシービレッジをオススメします。

リセール時の想定価格で、ニーズがどれだけあるか考える

リセールを考えると、リセール時の想定価格が、ニーズボリュームの大きい価格帯におさまる事が望ましいです。

■一般層  3500万~4500万   ニーズボリューム・極大

■中流層  4500万~5500万   ニーズボリューム・ 大

■上流層  5500万~6500万     ニーズボリューム・ 中

■貴族層  6500万~7500万   ニーズボリューム・ 小

■神 層  7500万~      ニーズボリューム・極小

そうなると坪単価が安くグロスが抑えられるシービレッジだと思います。

グロスが抑えられているので、高収入ダブルインカム夫婦の「上流層」・「貴族層」の検討価格にのります。

「上流層」・「貴族層」が検討できる価格帯は、ギリギリ実需に当てはまり、景気の影響を受けづらいと思います。

つまりリセール時、景気が悪くても、価格は下がりづらいと思います。

パークのレインボー正面ビューは満足度は非常に高い物件になりそうです。公園越しのレインボービューとか他にないですし。

実需を超えた価格帯の物件はリセール価格の想定が難しい。

ただ想定リセール価格がニーズボリュームの非常に少ない「神層」の部分に当たるので、リセールには苦労すると思います。

「神層」の方々は、どんな物件でも買えるので、眺望最強とはいえ、リセール時にライバル物件が多数存在します。このような富裕層の方々は、高齢の方が多く内陸信仰主義者が多い気がします。

リセール時ライバル物件のイメージ:港区、千代田区の優良物件、中央区の新築物件など

「神層」の方々が買う7500 万以上の物件は、実需ではなく、投資要素が強いので、景気の影響も受けやすいです。(中国人投資家など)

リセール時に景気が悪ければ、価格維持は難しい気がします。

ですので、私はリセール時に例え景気が悪くても、価格が下がりづらいシービレッジをオススメします。

晴海フラッグの記事は他に多数掲載しております。

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