実録!かぼちゃの馬車・月額150万返済地獄からの生還②

前回の記事の続きです。

太一は誰もが知る某一流企業の部長です。

仕事は真面目に取り組むタイプでしたが、不動産に対して勉強不足だったとことは言うまでもありません。

本業が忙しいが故に、業者任せにしてしまって、業者の利益が1億以上ものった3億の不動産を購入してしまう。

普通の人なら考えれませんが、彼も極めて普通の人です。

普通の人を騙す巧妙な手口があることを知っておいた方が良いです。

悪徳業者は、よく融資の話をしてきます。

彼も下記のような話から、ローン審査をしたことが始まりだったそうです。

『この物件なら融資がつきます。』

『融資がつくかとりあえず審査して見ましょう。』

『あなたは属性が良いので、フルローンで融資がつきます』

『他人の資本で、資産を築けるなんて不動産投資だけですよ』

不動産を買うときは、融資が先ではありません。

あくまで物件が先です。

まず不動産そのものを勉強することが大事です。

融資は二の次です。

不動産投資を考えている方は、このことは肝に命じておいて欲しいです。

さて、前回の物語の続きに戻ります。

銀行の金利交渉にも成功し、サブリース会社からも保証賃料の増額の内諾を得て、なんとか

毎月の持ちだしを0にできそうな状況で、波乱が起きました。

サブリース会社から下記のような連絡が来たのです。

・かぼちゃの場所の物件は、大手シェアハウスの募集サイトに載せられない。

・大手シェアハウスの募集サイトに載せられないと当社では客付けが出来ず運営はできない。

募集サイトに載せられない?

そんなことがあるのか?と思い、私たちも調べました。

シェアハウスの募集について分かったことは下記。

・シェアハウスは一般の賃貸マンションとは、募集の仕方が全く異なる。

・シェアハウスの入居者募集方法は2つのみ。大手シェアハウス募集サイトと自社ホームページ。

・大手シェアハウス募集サイトとは、ひつじ不動産、シェアパレード。

募集する方法が2つしかない中で、1つが封じられたら運営できないと言われるのも当然です。

そこで、””ひつじ不動産””にかぼしゃの馬車物件がなぜ、サイトに載せられないか尋ねました。

理由は下記の通りです。

・ひつじ不動産で、シェアハウスと認定するものは、皆で集まれる共用部があるものに限る。

・かぼちゃの馬車物件は、水周りは共同で一見シェアハウスのように見えるが、皆で集まれる

 共用スペースが一切ない。

募集サイトに載せられない明確な理由が分かりました。

そこで、”一部屋を潰して、そこを共用スペースにすれば載せてもえるか””尋ねました。

”それなら、載せます”との回答でした。

早速、その話をサブリース会社にしました。

当然ですが、一部屋を潰すと、貸し室が減るので、保証賃料は下がるとのこと。

固定資産税・修繕費は持ちだし、2年ごとの賃料改定で、保証賃料の減額は確実なのですから、

せめて、返済額=保証賃料でないと、出血をおさえたことにはなりません。

そこで運営費用で、オーナー自身がやることで費用が削減できる項目はないか相談しました。

色々と運営の詳細を確認する中で、一番費用がかかっている項目が分かりました。

それは””清掃””です。

この””清掃””がコスト削減の肝だと分かりました。

そもそも、破綻する前のスマートデイズが運営していた、”かぼちゃの馬車””に関しては、清掃の頻度が少なすぎて、共用部が汚いということで、入居者がすぐに出て行くという状況だったそうです。

女性限定のシェアハウスとして募集していたものの、清掃はできておらず、水回りの清掃は入居者任せで、””誰が汚した””アイツが汚した””などの、入居者同士のトラブルが頻発していたそうです。

”清掃のコストを削減してはどうか”という提案をサブリース会社に提案しましたが、

上記のような、経緯もあり、サブリース会社としてはこの物件で清掃の手を抜くことは出来ないとの判断でした。

そこで清掃は、太一の奥さんが、週5回のうち、3回を行うというのはどうかという相談をしました。

太一の奥さんも自己破産がかかっております。

こういう時の女性は強いです。

本物件と自宅とは、かなりの距離ですが、やる気満々です。

太一の奥さんに熱意もあり、ついに保証賃料を下げずにサブリース会社と合意できました。

実そうやって、2年間運営して来たかぼちゃの馬車物件。

7㎡という小さな部屋で、運営も好調とは言えず、募集サイトで募集賃料が下げられていることもわかっていたそうです。

そして、太一は次の賃料改定で保証賃料下がることを覚悟していたそうです。

そんな中で、スルガ銀行から””物件を引き渡せば借入金帳消し””のお話がありました。

2年間の戦いが終わり、太一の人生に今ようやく光明が差した。

そんなお話でした。

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