話題の常盤松ハウスより、私は湾岸のタワマンに住みたい

こんにちは倫太郎です。

今回は、抽選迫る、話題の常盤松ハウスのモデルルームに行って来ました。

結論から言うと、私の予算なら話題の常盤松ハウスより、湾岸のタワマンに住みたいと思っちゃいました。

物件概要は、常盤松ハウスで検索して下さい。

建て替えプロジェクトの希少性

ここは、旧住友不動産が分譲したビンテージマンション””常盤松ハウス””の建替えプロジェクトだそうです。

98戸中36戸しか販売住戸がなく、半分以上が地権者住戸です。

様々なデベから建て替えの提案を受けたが、丸紅の質素で現実的なマンションプランが、地権者のハートを掴んだそうです。

建替えプロジェクトは、地権者同士の話合いがまとまらないことが、多く殆どが実現しません。

現在、ここと同じ表参道を最寄りとした某建替えプロジェクトでは、地権者の意見がまっぷたつになり、全く進んでいないとのこと。

そんな意味でも希少なマンションであることは間違いありません。

常盤松ハウスの良いところ

この物件の良いところを下記に列挙します。

泣く子も黙る””港区南青山””アドレス

常陸宮邸の脇の緑豊かな立地

98戸というエリアでは希少な大規模物件

修繕積立金が段階値上げ方式ではなく、一定額積み立て

管理のコストが抑えられている

周辺坪600万の相場にも関わらず、坪450万程度から購入できる

地権者が先導しているだけあって、非常に現実的な運営を考えたマンションだと思いました。

モデルルームは質素、広告費もほとんどかけていないそうです。

今回は、ブログやYouTubeで話題になり、突然来客が増えたとのこと。

ちなみに私もブログやYouTubeでこの物件を知った人間の一人です。

常盤松ハウスの価格

ファミリータイプが8千万円台でも買えるということで、価格表を確認。

69.78㎡ 8,680万円 坪411万

確かにお買い得だと思いました。

南青山でこの金額は安い。

最近では、亀戸や立石でも、駅前は坪400万と言われている中で””南青山””でこの金額は相当に安いと思いました。

ただ、上記の部屋は1階表記ですが、実際は地下住戸とのことです。

2階 9,190万

3階 9,580万

お金がある方は、買いあがるのもアリではないでしょうか。

2階・3階でもこのエリアの相場を考える十分にお買い得だと感じました。

ただし、港区でお探しの方はこの物件をどう評価するか?

それにはいささか疑問を感じました。

隣に””南青山テラス常盤松フォレスト””という三菱地所が14年前に分譲したビンテージマンションがあります。

ここの入居者は有名人だらけです。

144戸に対してエレベーターが12基あります。

常盤松ハウスは98戸に対してエレベーターが2基です。

何が言いたいかというと、南青山という立地で、常盤松ハウスのスペックが今後どこまで評価されるのかに疑問を感じたということです。

常盤松ハウスで、富裕層が好む部屋は全て地権者住戸となっております。

販売住戸は、低層部分のお見合い部屋ばかりです。

立地には適した建物スペックが必要

立地には、適した建物スペックというものがあります。

例えば、南千住でお洒落なマンションを作って賃料を上げても、全然入居者が付きません。

ここでは、お洒落な物件より、グレードを下げたシンプルな安い賃料のマンションのニーズが高いです。

私の場合は投資用なので、この物件を賃貸に出した場合の入居者をイメージします。

常盤松ハウスと湾岸マンション筆頭ドゥトゥールとを比較してみます。

常盤松ハウス

表参道から12分。

眺望無し

天井高、245

地下住戸

湾岸の高級タワー代名詞ドゥトゥール

勝どき駅から9分

眺望抜群

天井高、260

40階

共用部に、バー、フィットネス、スパ

同じ賃料なら、どっちに住んでみたいと思いますか?

南青山でチープな作りの低層マンション VS 湾岸で豪華な作りのタワーマンション

10年後、どちらのマンションのニーズが高いか、賛否両論、これは難しい判断だど思います。

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