築浅タワーか?リノベ中古か?〜マンション購入相談〜

こんにちは倫太郎です。

ブログネタのために始めたマンション購入相談で読者の方からありがたいことに

相談を頂いたので相談内容と、私なりの回答を書かせて頂きます。

ご相談内容

初めまして。今晩は。
今、マンション購入検討中のです。
今は月島に賃貸で住んでいます。
購入予定は、ベイサイドタワー晴海か
ソフトタウン晴海のどちらかで迷っています。
ベイサイドの方は54平米で5800万円
ソフトタウンは築30年で古いですが、中は
リノベーションされていてとても綺麗で
約69平米で5400万円です。
どちらが良いと思いますか?
ソフトタウン晴海は将来タワーマンションに
化ける可能性はありますか?
宜しくお願い致します。
突然で申し訳ございません。

倫太郎の回答

結論としては、””ベイサイドタワー晴海を購入して、手狭になったら売却に出して広い部屋に住み替える””が良いと思います。

(*昨今、住宅ローンで購入した物件を賃貸に出すことは厳しく取り締まれているため、賃貸に出すことは想定しておりません。)

鉄則1:不動産を買う時は出口を考える

不動産を購入するときは、出口(売却時)のことを考える必要があります。

話を単純にするために、現在の市況が今後も続くと仮定します。

また、建て替えについては考慮しません。

理由は後述します。

2つの物件の出口を想定

ソフトタウン晴海の出口について考えます。

約69㎡とのことなので永住できますが一旦15年後、35年後(ローン完済後)の売却を考えます。

■15年後 : 築50年 約3000万 *都内城南エリア類似物件参照

■35年後 : 築70年  ???万 *参考データなし  

        *ローン組めず、キャッシュ買いのみ、流動性相当に低い

ベイサイドタワー晴海の出口について

■15年後 : 築19年 約5000万 *都内城南エリア類似物件参照  

■35年後 : 築39年 約3000万 *都内城南類似物件参照

*城南エリアを参照としているのは、湾岸は新しい建物が多く、湾岸のみでは築年数が古い建物価格の売却想定ができないためです。そこで簡易的に価格相場の近い品川区周辺の城南エリアの類似物件で調べております。

鉄則2:資産とローンの残債の関係を知る

両物件ともに金利0.8%で借り入れすると15年後の残債は3,500万程度になります。

■15年後に買い替えを検討した場合

ソフトタウン晴海は、500万の赤字

ベイサイドタワー晴海は、1,500万の黒字

黒字が出ても居住用財産の買換え特例が使えるため、買換えた場合は税金はかかりません。

今の市況が続けば、ベイサイドタワー晴海は、常に

資産価値>ローンの残債

となっており、次の手が打ちやすいです。

一方で、ソフトタウン晴海は、常に

資産価値<ローンの残債

となっており、負の資産を背負う可能性が高いです。

毎月の支払いについて

購入金額はほぼ同じため、話を単純にするために、日々の支払いについては、同額とします。

ソフトタウン晴海は築年数の割に、修繕積立金は非常に低いです。

管理は非常に良いマンションだと考えられます。

一方で、ベイサイドタワー晴海はタワーマンションだけに、管理費・修繕積立金は高額になります。

よって、広さ・築年数を考慮すると、毎月の支払いは総じて大きく変わらないと考えます。

倫太郎の結論

上記を踏まえると、今すぐに、広い部屋が必要でなければ、ベイサイドタワー晴海に住んで

広い部屋が必要になったタイミングで、含み益を持って広い住戸を探す方が良いと考えます。

長くなりましたので、建替えについては次の記事でお話しします。

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