2020年以降マンション価格は下がるのか!?

こんにちは倫太郎です。

ついにオリンピックイヤーでもある2020年になりました。

マンション業界でも注目の年です。

中国人の投げ売りなどで、オリンピックの1年前には価格が暴落するなどとの噂がありましたが、その気配は全くありません。

今回は、2020年以降のマンション価格について私の意見を書きたいと思います。

結論から言うと、””都心においてはマンション価格が暴落することはない””です。

マンション価格の決まり方

マンションの価格を決める方法には主に2つの方法があります。

・マーケットイン型 (顧客ニーズに合わせて商品価格を設定)

・プロダクトアウト型(土地・建築費・デベの利益の積上げで商品価格を設定)

リーマンショック前は、各デベは顧客を無視しプロダクトアウト10割で価格を決めておりました。

結果、マンションは売れずに自転車操業で体力のない新興デベのほとんどが倒産しました。

現在のマンション価格は、マーケットインが3割、プロダクトアウトが7割くらいの感覚でしょうか。

リーマンショック前と今回ではマンション価格は変わっていません、むしろ今の方が高いくらいです。

今回のマンション価格高騰とリーマン・ショック前のマンション価格高騰との決定的な違い

マンション価格の高騰において、リーマンショック前と今回で決定な違いが一つあります。

それはデベロッパーの顔ブレです。

今回は三井・三菱・住友・野村などの財務体質の健全な財閥系が主要なプレイヤーとなっております。ここがポイントだと私は思っております。

リーマンショック前は、創業数年の新興デベが無理な借り入れを行い、ロクなマーケット調査もせずに、バンバンマンションを建てていました。

そこで、リーマンショックからの金融危機で資金がショートし、新興デベはほとんど全滅しました。生き残ったのはゴールドクレストくらいだったと記憶しております。(あそこは現預金が常に200億近くあり、当時も借換えが余裕だった聞いております。)

上記のような地獄の倒産劇が10年前に起こっており、まだ喉元を過ぎておりません。

まだ当時のトラウマが残っている業界人が多く、新興デベは今回大きなマンション用地を仕入れておりません。

いつマンションが売れなくなっても良いように細々とやっている感じです。

また、財閥系も本当に無茶な仕入れは行っていないと感じております。

つまり現在の値上がりはバブルではなく、実体経済を的確に反映した価格であり、オリンピック後も大きな暴落は起こらないと思います。

冒頭で”都心においては”と入れたのは、都心以外で高値をつけ過ぎたマンションは、売れ残りが目立っており、郊外においては、値下げしてでも早めに損切りしようとしている財閥系デベがいるからです。

郊外でマンションを購入することは今はやめておいた方が良いでしょう。

都心においては気に入った物件を早く買って人生の満足度を上げることの方が大事だと思います。

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