住宅ローンでマンション投資は本当に不味いです。実例公開

こんにちは倫太郎です。

私が不動産投資を行なっていたり息子がデベに勤務していたりするので、私の周囲には不動産投資をしている方が多くおります。

中でも近年のマンションの値上がりを背景に、区分マンション投資をしている方が多く、色々な方から話を聞きます。

今回は区分マンション投資を行っている方・これから行おうとしている方に向けて、””これだけやらない方が良い””ということについてのお話しです。

全て、実際のエピソードですので参考にして頂ければ幸いです。

結論から言うと下記の2つに該当する方、けっこう危険な状況ですよ。

住宅ローンでマンション投資を行っている人

マンション投資を行っているが、確定申告をしていない人

住宅ローンでマンション投資はNG

まず、”住宅ローンでマンション投資を行っている人”

これは、最近特に注意が必要です。

そもそも前提として、住宅ローンとは ””住むための住宅を購入するため、金融機関が特別に長期間・低金利でお金を貸し出す制度””です。

これを理解しておらず、賃貸に出している人が世の中には相当数おります。

今まではあまり注目されていなかったのですが、ある事件をきっかけにこの事実が一気に注目度が増しました。

フラット35を利用して賃貸マンション投資を進めた業者が摘発される

ある事件とは、ざっくり言うと、某不動産販売会社がフラット35を使って、大々的に区分マンション投資を推奨して、実際にフラット35を使ったスキームで大勢にマンションを売りつけたという内容です。

これをきっかけに住宅ローンを使った不動産投資に金融機関が敏感になり、調査が始まっている模様です。

金融機関が行う調査とは

””金融機関からローンの貸し出し先の住所に、本人受け取りの書面が郵送され、受け取りが拒否されると調査が入る””ということが起きているとのことです。

私の友人がこれに捕まり、某大手金融機関に呼び出されました。

そこで友人は色々な言い訳をして、大分ごねたようですが、優遇金利の消滅期限の利益の喪失(一括返済)を告げらたそうです。

入居者がいるため、投資用物件扱いで、想定以下でしか売れなかったが、買った時期が良かったため残債割れにはならなかったとのことです。

マンション販売の現場でも注意喚起が起きている

また、この事実を裏付けることがマンデベでも起きています。

1K・1LDK等の投資用の区分マンションを取り扱うモリモトの営業マンの話です。

以前は、自分でも住めるし、いざという時は賃貸に出せるというのがセールスの常套句だったそうですが、

最近は””いざという時に貸せば良い””などのセールストークは会社的に禁じられたとのことです。

ですので、賃貸に出す想定で購入する場合は投資用ローン前提で話を進めないとまずい状況になっているとのことです。

住宅ローンで賃貸に出しても問題ない場合もある

賃貸に出す場合でも、やむを得ない場合であれば言い訳は聞くと思います。

””転勤になってしまったが、戻ってくる予定があり、将来住むために一時的に貸している””などが、最も理にかなった言い分でしょう。

言い訳がきかない状況とは・・・

””2戸以上””住宅ローンでマンションを買っている方は要注意です。

私の知り合いで、コベナンツ違反により、金融機関から優遇金利消滅・期限の利益の喪失を告げたれたのは全員、””2戸以上マンションを持っている方””です。

枕を高くして寝るためにも、末長く・安全に投資を継続するためにも

グレー?ほぼブラックなことはしない方が無難だと私は思います。

次回は、区分マンション投資における確定申告について書きたいと思います。

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