不動産の値上がりにストップ!億ションが半額になる!税務署が抜いた伝家の宝刀!!

こんにちは倫太郎です。

今回は、相続税対策という観点から見たマンション市況についてお話します。

昨今、都心の億ションが条件の良い部屋から売れているというような景気の良いニュースが流れてきますが、どうやら終焉を迎えそうです。

都心の億ションを購入する方の多くは相続税対策です。

当たり前の話ですが、あんなに金食い虫のようなマンションを実需で買う人はいません。

利回りも2%程度です。なぜこんな、一見ムダなようなものが売れるのか。それにはきちんとして理由があります。

億ションが売れる理由

私の見解では多くの場合下記のスキームで億ション業界は成り立っています。

相続税対策の富裕層が購入 ⇨ 高収益の法人が賃貸で借りて節税

このスキームが崩れつつあります。というか崩れたと言っていいと思います。

下記は私の顧問税理士が、調べた内容になります。

もう不動産は相続税対策に使えない

正確に言うと「相続税対策に不動産を買って税額を減らす」という不動産ニーズに制限が出る可能性がある。

そもそも、今までどうやって相続税対策できてたのか!?

不動産は財産評価基本通達に従って評価されるので実際の売買価格よりも低く評価されます。

それを借入金で購入すると、さらに債務はマイナス評価されます。

現在5億円の財産がある人がいたとします。

10億円で不動産(例えばタワーマンションの1室)を購入すると、相続税評価5億円になります。

さらに借り入れ10億円を使えばトータルでマイナス5億円の評価になります。

つまり、この人は相続税課税財産をゼロにできます。

何もしなければ、この人には50%程度の相続税が課せられて、2億円程度の相続税が発生していたことでしょう。

この人は、相続発生後に10億円でこの不動産を売却すれば借金は消えて、丸々資産5億円を子供に残せるという訳です。

時代が良ければ、10億のマンションは12億で売れたりもします。

マイナス2億円が、プラス2億円!! 4億円の儲けです。

そりゃ資産家も、地域NO1のタワーマンションを買うでしょう。笑

不動産会社のセールストークでも使われていて「相続税対策に収益物件を!」ということになっています。

もう相続税対策に不動産は使えない

事例として、上記のような取り組みを税務署が否決して時価評価で課税し、さらに裁判になって東京地裁でも同じ判断になっています。(控訴中)

税務署のスタンス

税務署は本気で税金を取りに行っています。

専門的には「基本通達6項」の適用という「伝家の宝刀」を抜いたということだそうです。(相続税評価と時価が著しく違う財産は税務署が時価で評価するというような内容の条文)

私が考える今後の影響

• 物件購入目的は「相続対策」というのは論外。

・億ションが相続税対策で使えないなら、純粋な収益還元法で評価されることになり、億ションの値段は大幅に下がる。

現況の億ションの平均的な利回り2%程度が4%程度になったとしたら、億ション価格は半額の価値になってしまうが、十分にあり得る。

いろいろ書きましたが、私の不動産への投資スタンスは変わりません。

低リスク・中リターンの実需で売れるマンションなり戸建なりを購入していくというのがベストな選択だと思っています。

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