私が都心で低利回りの区分マンションを買う理由公開

こんにちは倫太郎です。

今回は、私がなぜ都心の区分マンションを買っているのかについてお話します。

結論は下記になります。

””都心の区分マンションは、長期で見ればローリスクで資産形成が可能””だからです。

最近の不動産市況でも買いなの?

これを話すと、””いやいや倫太郎さん、都心の区分マンションなんて高すぎるでしょう””

””今買っても、値下がるだけでしょう””

という方が多いかもしれません。

確かに、その意見もわかります。

しかし、不動産が実際値下がり始めたというニュースは聞きませんし、現況の土地の仕入れ状況だと後数年は下がる気配もありません。

10年後には下がっているかもしれませんが、10年経ったら、あなたは何歳でしょうか?

つまり買い時は誰にも分からないという前提で動くことが大事です。

不動産投資の味方は時間!!

不動産投資の最大の味方は時間です。

不動産投資は時間を味方につけることができます。

時間は味方につけるためには、早く始めることが正解です。

早く始めるだけでもダメです。

長期的に資産価値が残りそうな不動産を早めに買うことが大事なのです。

短期での売買で儲かる時代は終了!!

現在、不動産は高値圏です。それは間違いないでしょう。

これ以上価格が上昇するとも思えません。

なぜなら、サラリーマン収入の限界以上まで、マンション価格が上がっているため、これ以上の価格設定はデベ側も無理だと判断しているからです。

具体例で説明

品川区の区分マンションを例に解説します。(数字は、相場を反映した根拠あるものです)

・4500万・45m2・1LDK

・””旗の台””駅徒歩5分

上記の物件を購入するとします。

仲介手数料、ローンの手数料、登記費用、不動産取得税、エアコンなど

諸費用250万は見る必要があります。

つまり購入費用は、4500万+250万=4750万となります。

そしてこの物件を売却するとき

売却時にまた仲介手数料が掛かります。3%+消費税として、

ザックリ150万とします。

4750万+150万=4900万

上記の金額以上で売れないと赤字です。

税金等は無視して、5000万で売れてようやく100万の利益です。

現在の相場で、””4500万で買ったマンションが数年持って5000万で売れる””

そんなことがあると思いますか?

基本的にはないと思った方が良いです。

時々市場の歪みはあり、それを説明した記事も書いてますが、今回は想定しません。

では、どうすれば良いか?

答えは簡単です。

””長期で持つことです””

長期で持った場合の具体例

金利は1%と想定します。

金利1%のローンの返済額と固定資産税・管理費・修繕積立金をザックリ計算すると16万です。

つまり、毎月の支出は16万です。

今回は16万で賃貸に出して、毎年の持ち出しは0円という想定です。

この想定は決して無理な数字ではないことは、スーモ等で少し調べれば分かります。

そして長期で持つとどうなるか

4500万で購入したマンションを15年保有した場合の残債を考えてみましょう。

金利1%で計算すると

15年後の残債は2700万となります。

2700万

+250万(購入時の費用)

+150万(売却時の費用)

=3100万

15年後であれば、3100万以上が損益分岐点となります。

その時代にもよりますが、築15年で、旗の台駅徒歩5分の1LDK45m2であればリーマンショック時でも3500万であれば売れていました。

3500万は、””100年に一度の金融危機””と言われた時の相場感ですから相当安全に見てます。

ですので安全に見て3500万で売却できたしましょう。

そうすれば400万の利益です。

これが時間を味方にした不動産投資の魅力です。

時間を味方につける上で大事なこと

””長期的に価値を維持できる資産かどうか””

これが一番大事です。

資産価値が維持できない物件であれば、残債と共に資産価値も下がるので、上記の理論は成立しません。

不動産を買うときに、””実家から近いとか職場からの距離が近い””そんなことを考えてはいけんません。

””長期的に資産価値を維持できるかどうか””

これだけを考えるのです。

だから、このご時世でも好立地の都心の区分マンションに””倍率40倍””なんて数字がつくことがあるのです。

そんな物件は、だいたい””地域NO1””物件と言われるもので、長期に渡って資産価値が維持できる物件です。

ブログランキングに参加しています

にほんブログ村 にほんブログ村へ
にほんブログ村

↑ポチッ↑と応援励みになります

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です